这次上海发布楼市沪七条，最大的意外是时间点，开工第二天就来政策了，没出正月十五，
也就和楼市小阳春合拍了。
作为进城务工人员，我是在高铁上写这篇文章的，难免有点仓促。
你想过没有，这次跟过往楼市调控政策的发布时点很不一样。
这是为什么呢？
上海有关方面是怎么想的呢？
还有，沪七条对市场的影响力，已经从上海辐射到长三角，再辐射到北京。
朋友圈里，这条消息的热度排第一，其次是越秀在广州200多亿拿地。
很多平时潜水的朋友，都出来点赞了，市场情绪被拉高到一个沸点。
这些都是表面现象，本质又是什么？
北京的楼市圈，为什么反馈的热情度这么高涨？
还有，按照楼市调控暗线地图，通常上海先出政策，北京会果断跟进。
然后就是，大家都在揣测北京新政的具体内容，又会是哪些？
所以，今天我们先梳理沪七条有哪些隐含的信号，以及这些信号代表着什么，
这样推测北京接下来的政策内容，就有了思考锚点。
好了，下面我们开始一场透过现象看本质的头脑风暴。
1.
我先问小伙伴一个问题，沪七条政策背后，能解读出哪些初衷？
作为十五五开局之年，要把沪七条放在拉升经济杠杆的高度看，才能更懂得决策部门的用心良苦。
是的，就是大家平时聊的普通人买房背后，是收入和收入稳定性。
对于城市主政者，他同样关心这座城市的收入和收入稳定性，房地产就是最大的抓手之一。
怎么办呢？
就是把希望涌进上海城市，以及沪漂留下来不返乡，通过人口数量和质量的供给，持续给这座城市提供经济动能。
就是说，在买方市场里，大家都在争抢手中有米的那部分产业人口。
很显然，这里面人群基数最大的，就包括没有上海户口的那些人。
所以，我们来看一下沪七条新政的具体内容里，又有哪些支撑的内容。
一是外地买房人社保从3年变成1年；
二是有居住证，满5年也可以1套；
你看，沪七条红利主要是给外地人，这个外地人就是相关决策部门眼中的产业人口。
还有一个政策就是，个税或社保满3年，可以在外环内买两套。
你知道这句话的内涵吗？
本来是有上海户口的人才能在外环内买两套，现在外地人也可以了。
就是说，在买房这件事情上，个税和社保满3年，上海人和外地人不再有区别对待，
相当于你有上海户口了。
联系起来看，不只是买房门槛非常低，也不再有外环内和外环外的限制，而是在户口这件事情上，通过买房，上海又往前迈出了一大步。
我们常说买房是身份认同和城市资源平权。沪七条又往前迈出了一大步。
北京呢，我们非常期待。
2.
前面我们提到过，作为十五五开局之年，城市主政者都要力争上游。
这个上游在哪里？
沪七条的上游，很明显是外环内，也就是改善和高端。
所以说，沪七条表面上是楼市新政，其实是高端产业人才新政，是人才政策。
过去我们常说，通过房地产拉升经济。
现在切换为，通过房地产，有效提升城市的产业人口，进而拉升经济。
千万别小瞧这两句话的区别，区别实在是太大了。
所以，揣测北京接下来的新政，就有了思考锚点，就是发力搞大重点产业人口基数。
当然喽，开发商又看到了什么？
上海的外环，相当于北京的五环。外环外就是五环外，外环内就是五环内。
不同的人有不同的理解，有人说以四环为界类比，也有人说以三环为界类比，甚至还有人说，以二环为界类比，都有道理。
反正我是这么理解的。
所以重点来了，按上海的逻辑推测北京接下来的新政就是，越靠近内城，受到的照顾就会越多。
假如推测合理，你再仔细想想，这又是为什么？
3.
从去库存上来说，北京去年对五环外库存新房，已经开了绿灯。
给机会就要抓住，老是抓不住机会的人，是会受到市场惩罚的。
我这是说给五环外的非产业聚集地库存新房来说的，产业地除外。
还有一个现状是，北京三环四环、四环五环之间，已经形成一批新库存。
具体的量我没来得及查，体感上是这样。
如果把去库存和留住产业人口结合起来看，五环内的新房库存，可能这次会被相关决策部门重点关注。
4.
上面说的内容有点虚，到底怎么办呢？
沪七条其实有一个题眼，就是公积金政策大变脸。
首套房原来最高额度是240万，现在最多可以到324万，多了整整84万。
可能有人觉得，84万不多呀！
我再问你一个问题，北京去年新房市场这么困难，难在哪里？
就是一二手置换的链条拉了。
具体来说，就是原来准备买刚需新房的小伙伴，转身去买老破小，属于消费降低。
更多的人则是连老破小都买不起。
这可是新房市场基数最厚的一群人。
我们再来梳理一下交易链点：包括北京楼市，上海楼市起点始终是老破小。没有接盘客，置换链条就动不了。
沪七条中的公积金政策，就是解决老破小的流动性，打通交易的淤点。
这个交易淤点一旦打通，新房的产品又有新思路了。
比如说，小豪宅的出现，为什么120平米不能做成小豪宅呢。
关于去年二手房的成交情况，我会在评论区补上。差不多会验证我以上的分析。
5.
还有一些政策细节，沪七条都非常贴心。
比如说，在未成年之前有房的，不算数。你成年后买房，不会有任何影响。
只有一套住宅的，免征房产税。
公积金原来是认房又认贷，现在是认房不认贷，等等。
这些政策非常人性化，家家户户不同的情况，都尽量考虑到，做到公平。
你想过没有，这里又有哪些城市主政者情绪？
就是沪七条非常柔软。
柔软的背后，不再是一刀切。
对每一位个体的感受尊重，才是这座城市发展的终极活力。
4.
所以，接下来北京楼市新政的内容，我们大概率可能猜测出来。
有几个基本方向：
1.买房去户口化枷锁，买房面前，人人平等，资源平权。
2.拉升产业人口质量和基数，进一步增强城市活力。
3.更精准去库存，这一次推进到四环，越内环越受益。
4.政策颗粒度更细，人性化更高，避免误伤。
那能不能说市场最困难的时候，正在过去？
我的感觉是，这波小阳春，北京楼市会因新政即将出来，有很大一波增长。
捕捉到这股春意的很多新盘，在新年开工后，明显动起来了。
比如北京润园二期加推、产业聚集区的国贤府Park一直在搞事情，智地的太阳宫项目小道消息不断，懋源的松榆里上坊间热议头条，电建泷悦玖宸又有大客户成交消息，中建方程国贤府一马当先，等等。
你看，每当有大事时，就是市场判断出现分歧的时候，有人会坚决出手，人生的结果也就有了区别。。销冠100
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